房貸核貸成數不足 該怎麼辦?

房價高買房最難就是籌措自備款,有不少人會想要有較高的貸款成數,如此一來相對存自備款輕鬆,但不怕一萬,只怕萬一,假如核貸結果出爐,貸款成數沒有達到理想成數,此時要怎麼把不足的資金補足?

│銀行承貸 鑑價≠買價

買中古屋的時候,有時候房仲為求成交會口頭約定房貸可承貸8成,買方只需要準備2成自備款就能買房,但當買方傻傻相信,最後承貸結果不如預期,又無法立即補足自備款只好違約,最後除了已繳納款項被沒收,更嚴重的還有可被吃上官司,買房卻搞得一身腥。

到底為什麼房貸核貸成數會不足?其實首先要先釐清一個觀念,銀行並非用買價去核貸,而是房屋的鑑價,通常鑑價會因為房屋的條件有許差異,一般貸款成數不足常會發生在中古屋,因為會因屋齡太舊、地段鄰近加油站、福地等嫌惡設施等問題,鑑價之後會跟買價有所差距。

銀行業者表示,一般來說上述有問題的中古屋鑑價大約會是買價的6~7成,通常銀行承貸是以鑑價的8成,可不是買價8成,一來一往自備款4~5成才能足夠。

│活用申請信貸 補足成數

成數不足這時候只能靠「人助」與「自助」,除了仲介業者配合的核貸銀行,也可以考慮薪轉戶銀行、或平常有在密集往來的銀行,是否可以更高的銀行鑑價或是承貸成數,多問幾家不吃虧。

再者現在低利時代,一般首購型房貸利率多在1.6~1.7%,假如信用良好,不妨可以考慮房貸不足部分,搭配一般的信貸,雖說整體利率會拉高到2%以上,但是只有保持良好的繳款紀錄,未來房貸部份還是可以透過轉貸等方式,獲得更低的利率。

│出外靠朋友 借錢度難關

假如購買新成屋,通常因為建商整批與銀行談房貸,通常核貸買價8成不是問題,但若是申貸人個人信用不良,就會影響銀行最終審核結果,可能只能貸到6~7成房貸,這時候不足的部分等於自備款要多出至少1成,而且通常貸款結果出爐到準備撥款交屋只有5~7天的時間,等同於短時間就得拿出額外資金。

這時候最直接的就是考慮跟親朋好友商量「調頭寸」借錢,趕快補足缺額,但此方法還是有可能有借不到的風險,建議買房還是要留一手,資金準備不要抓的剛剛好,多準備些自備款來應付突發狀況不會錯。

│預防勝於治療 打造完美申貸資格

由此可知,銀行鑑價及承貸成數有落差,主要會是產品及申貸人兩大方向的問題,產品面來說,一般位於都會地區的中古屋,鑑價大概為買價的7~8成,因此建議自備款還是先準備超過3成才會比較保險,不要輕易相信房仲話術。

另外,申貸人的條件很重要,除了要有穩定的收入證明外,最好提前至少1年時間頻繁的與銀行保持 往來,像是申辦某銀行的信用卡證明每月繳款正常、或是購買基金、外幣等小額投資,增加對銀行的貢獻度,也是比較可能會有8成以上核貸成數。

TIPS:

與銀行打交道,主控權總不在自己手上,為求自保,律師建議,買方還是小心為上,不管是購買預售、新成屋還是中古屋,最好在合約上加註「若貸款成數未達8成,此契約無效,賣方不得要求賠償」等字眼,才不會到最後還得要為籌措貸款不足的金額忙昏了頭。